磨き抜かれた京都市 中古マンション
後から買おうと思ったお客さんも、 780万円も用意しなければ買えないのであれば、もっと良い物件を探すか、買わない方向になってしまうのである。
仕方なしに、前記の後から売り出した売り主は、売り出し価格を下げざるを得なくなってしまい、 2800万円で売りに出す。
ところが、これまた自己資金が580万円もある人は少ないから、 2600万円くらいで値段の交渉が入ったりする。
そこでこの売買が成立すれば、銀行の融資の上限は2600万円の9掛けである2340万円になってしまう。
例えば、前記のように、同じマンションにこのような売買がたて続けに行われれば、あっという間に売買価格は下落してしまうのである。
上記のように結果として、金融機関の「掛け目」主義が不動産の価格を下げている。
金融機関のこのような「掛け目」担保主義の評価の仕方が、あのバブル経済をつくったし、今回のような不動産資産デフレをつくっているのである。
例えば、不動産価格の評価の算定基準を売買価格でなく、収益還元価格等の客観的基準にもってくれば、高く買おうが安く買おうが自由取引に委ねられる。
ある物件はこの基準の価格よりは高いが、どうしても欲しいから自己資金を増やして購入に踏み切るとか、お金はないがこの物件なら基準価格に近い金額だから私にも買える、などということになれば、不動産の価格もこんなに価格が下がることはなかったし、不良債権の金額もこれほど大きいものにはならなかったはずである。
現状の金融機関の姿勢は、自分のお尻に、自分たちで火をつけて踊っているようなものである。
残念なことであるが、いまの金融機関に本来の融資のプロが育っていないのであるから、当分の間、不動産価格は安定はしない。
(2)日銀の勤きついこの間までは、大蔵省と日銀は、完全に動きが分離してしまっていた。
お互いに「大蔵省が悪い」 「日銀が悪い」と言い合っては、敵対関係になってしまって、大蔵省が日銀の公定歩合の引き下げを要求しても、日銀は一切応じないというような状況がしばらく続いていた。
最近、ようやく多少協調するようになって良くなってはきたが、大蔵省と日銀の動きは不動産価格に密接な関係があるから、注視すべきである。
特に税制改正はもとより、最近、日銀が動いている大蔵省からの独立などは日本の経済に大きな変化をもたらす可能性がある。
ここではあまり詳しく述べないが、先進国の中央銀行が、政府に主導されているのは、日本くらいなものである。
仮に日銀が政府からの独立した機関になるとなれば、従来の均衡財政とは別に、国際決済銀行とのやりとりのなかで資金の供給量を決められるから、多少、日本国内ではハイパワードインフレの懸念はあっても、国際競争力は増加する。
私自身は、この日銀が政府から独立することは大いに期待することであるし、できれば大蔵省の銀行局も、日銀に吸収されてしまえば、なお良いのではないかと考えている。
(3)不良債権処理と不動産融資との関係現在、不良債権の処理によって、どこの金融機関も経営体質が悪化している。
ご承知のように「信用組合」 「住専」などが相次いでたん経営破綻を起こし、相次いでノンバンクも経営破綻に追い込まれている。
この後も、経営体質の悪いゼネコンあたりはこのままではおかしくなるだろうし、まだまだ生命保険会社も不良債権問題が表面化してくるだろう。
第一、先に述べた住宅金融公庫の無理な借り入れをした個人も破綻が続くだろうし、これらの人たちを食い物にしているサラ金とか商工ローンあたりだってこのまま儲けっぱなし、というわけにはいかないだろう。
したがって、今後も、まだしばらくは、金融機関に明るい兆しは訪れない。
最近、頻繁に日銀の利上げを言う人があるが、前記のような理由でしばらくは大きく利上げはできない。
かなり前にも同様に公定歩合の引き上げが叫ばれ、マスコミでも利上げが必至のような報道がなされたが、その時でも私は講演や専門紙の取材で利上げはしない、と断言したことがあった。
だいたい、日銀が政府から独立せぬまま利上げなどしようものなら、為替は大きく円高に振れてしまい、再度景気は悪化してしまうから、当然、日銀は、しばらくこの調子で低金利政策をとらざるを得ない。
最近、金利が低すざるから金利で食べている人たちが個人消費を控えて景気が悪化しているのだ、などととんでもない理屈をつけて利上げ肯定論をまじめに言っている人がいるが、日本人で金利で食べている人など全体からみたら皆無に等しいのである。
金融機関は公定歩合0.5%で資金を調達し、貸し出しの金利が2.6-3のままで、かつ、不良債権処理がこのままの状態で進んでいくことを期待している。
そしてこのままあわよくばその状態が続いたとすれば、ここ2-3年で、ある程度の不良債権処理には、めどがつくだろう。
いや、もはや公的資金を注入して、めどをつけなければならない状況にあるから、当然、低金利政策を肯定せざるを得ない。
そこで、ある程度決着がつく見通しがついた時に、金融機関は、新たな貸出先を探すようになる。
その頃、淘汰されたといえども銀行の数は、消費者の数と比べて、まだまだ多いのであるから、貸出先獲得競争に再度走り出さざるを得ない。
この場合、結局は金融機関は担保主義である。
不動産に関しての融資が、一番リスクが少なく長期的な利益が確保できることを考える。
結果的に再び不動産に対して積極的に貸し出しをしよう、アパート等を建てる人や、マンション等、住宅の購入者には優先して貸し出そう、というような動きに出る。
既に金融機関の間では、抵当権の設定されたアパートローンや事業用資金の借り替えをめぐって地域的な争いが出ている。
このような動きが出た時には、若干、良い方向にリバウンドするのではないかと考えている。
(4)信用保証の状況<参考>(力代位弁済銀行から個人が住宅ローン等を借りた場合、通常、保証人を立てることなく保証会社に依頼して保証を引き受けてもらい、金銭消費貸借契約が成立する。
そして、その借り入れをした人の返済が滞ったりした時に、金融機関の請求に従って、保証会社がその本人に代わり、その債務を弁済することを保証会社の「代位弁済」という。
②保証承諾銀行からお金を借りたいという人がいた時に、この人に対して保証会社がその保証を承諾することを「保証承諾」という。
銀行に対しては、この人の保証をするから融資をしてよい、というのが保証会社の立場である。
過去3年間、融資の保証承諾の件数は減って、代位弁済の件数が増えている。
つまり、代位弁済の件数が増えれば増えるだけ、個人の借金の返済が滞っているということである。
代位弁済の対象となるのは、 6カ月延滞、そこから代位弁済の意思表示をして2-3カ月後のものであるから、現在の代位弁済は過去1年前のものである。
これらは、今後もまだ増え続けることが予想される。
問題は、先に述べた住宅金融公庫のステップ返済である。
今、住宅金融公庫のステップ返済に悩んでいる人たちは1990年頃までの、バブル崩壊前に不動産を購入した人たちである。
さらにその後、景気後退は続き、住宅需要が落ち込んできた1993年頃には「ゆとり返済」の導入である。
今後、不動産価格も景気も、今しばらく安定しないだろうから、当然、多かれ少なかれしばらくはこの代位弁済は続くだろう。
そんな関係もあって、最近は銀行と保証会社の立場が入れ替わってしまった。
以前は、銀行がある人に貸し出したいと思ったものについて、保証会社が審査した結果だめだと言った時に、銀行は「じゃあ、ほかの保証会社に頼むからいいよ」と言えば、保証会社は「しょうがない。
ではやりましょう」ということで仕方なしにやってくれた。
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